매도자는 1세대 1주택 비과세 적용받는데 매수자는 주택이 아닌 세율로 취득세가 적용?[개정반영]

[사례]

주택 1채를 보유하고 있는 매도자로부터 주택을 매수하여 그 건물을 용도변경하여 카페를 하려고 합니다 이 때 매도자는 1세대 1주택 비과세 적용을 받으면서 매수자는 주택이 아닌 세율로 취득세를 적용받을 수 있는지요?

 

실제 사례에 따라 다를 수 있겠지만 법령상으로는 가능합니다.

다만 2022년 10월 21일 이후 매매계약 체결분부터는 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정하므로 2022년 10월 21일 이후 매매계약을 한 경우에는 불가능합니다.

 

「소득세법」 제98조

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

 

「소득세법 시행령」 제162조

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

 

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

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국세청 상담사례(재일460140-517) : 과거 해석

 

양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나 매매계약의 특약사항으로 당해 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택외의 용도로 사용 할 것을 약정한 경우에는 매매계약일 현재를 기준하여 판정할 수 있는 것임

 

기획재정부 재산세제과-1322(2022.10.21) : 해석 변경
[ 제 목 ]
매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경 시 양도물건의 판정기준일

[ 요 지 ]
주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 2022.10.21. 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정함

[ 회 신 ]
[질의] 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우
○ (쟁점1) 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 적용여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일
<제1안> 매매계약 체결일
<제2안> 양도일
○ (쟁점2) ‘쟁점1’이 제2안인 경우 새로운 해석 적용시기
<제1안> 새로운 해석 이후 결정ㆍ경정분부터
<제2안> 새로운 해석 이후 양도분부터

[회신] 귀 질의의 경우 양도일(잔금청산일)이 타당하며, 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용하는 것입니다.

 

「지방세기본법」 제34조

① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.

1. 취득세: 과세물건을 취득하는 때

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